Как происходит снижение кадастровой стоимости недвижимости. Как уменьшить кадастровую стоимость квартиры и куда обращаться. Если не подавать заявление об уменьшении кадастровой стоимости

Начиная с середины 2014 г. ко мне за советом стали обращаться люди, недовольные слишком высокой кадастровой стоимостью их земельных участков и, следовательно, суммой земельного налога. Они хотели бы изменить кадастровую стоимость, по которой теперь рассчитывается и налог на имущество граждан.

Однако целесообразно ли добиваться изменения кадастровой стоимости – большой вопрос.

Давайте обратимся к размеру налога. Сейчас в большинстве случаев в столичном регионе он рассчитывается так: 0,3% от кадастровой стоимости земельного участка и 0,1–0,3% от стоимости квартиры (не дороже 300 млн руб.).

Если вы думаете, что кадастровая стоимость ваших земель или недвижимости сильно завышена относительно рыночной цены, это надо проверить. Для этого получаете в Федеральной кадастровой палате (официальное название очень длинное) справку о кадастровой стоимости объекта недвижимости и кадастровый паспорт.

У профессионального оценщика заказываете отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости с положительным заключением саморегулируемой организации (СРО, в которой состоит оценщик) о соответствии вышеуказанного отчета действующему законодательству РФ. Только так можно понять, вы были правы или нет.

Только если кадастровая стоимость оказалась выше рыночной хотя бы на 30%, есть основания идти в суд.

Заявление в суд подаете по правилам Кодекса административного судопроизводства в РФ. Ответчиком надо указать федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии». Ведь именно эта организация ответственна за изменения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Приложите к заявлению отчет оценщика и заключение СРО – без них у суда не будет оснований устанавливать кадастровую стоимость в размере, равном рыночной стоимости объекта недвижимости. Замечу, что наличие оценки само по себе не является достаточным основанием для изменения кадастровой стоимости. Необходимо еще доказать, в чем состоит нарушение прав заявителя. Например, в качестве обоснования нарушения прав можно указать разницу в размере уплачиваемого налога.

Если из отчета оценщика следует, что рыночная стоимость объекта ниже кадастровой более чем на 30%, будьте готовы к проведению судебной экспертизы по определению рыночной цены. Лучше заранее определить круг независимых оценочных компаний, которые вы предложите для этих целей в рамках судебного разбирательства.

Если суд согласится с вашими доводами и экспертными оценками, то платить уменьшенную сумму налога вы сможете уже за тот год, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, и в последующие периоды.

Важно принять во внимание расходы, которые вы должны будете понести. Пошлина за получение справки и кадастрового паспорта – 600 руб., стоимость услуг оценщика – 80 000 руб., заключения СРО – около 20 000 руб., судебной экспертизы – 80 000 руб., услуг юриста – не меньше 70 000 руб., госпошлина при обращении в суд – 6000 руб., плюс транспортные расходы (не меньше 400 руб.). Таким образом ваши затраты составят не менее 257 000 руб. Конечно, суд может возложить на ответчика расходы на ведение дела, однако сначала эти деньги вы потратите из собственного кармана. К тому же суд редко взыскивает расходы на юристов в полном объеме.

Получается, снижать кадастровую стоимость квартиры или земли через суд имеет смысл, если она приближается к 50 млн руб. и вы полагаете, что она завышена в 2 раза и более. В этом случае затраты на ведение судебного процесса смогут окупиться за несколько лет экономии налогового платежа. Но, может быть, вы считаете по-другому?

Мнения экспертов банков и инвесткомпаний, представленные в этой рубрике, могут не совпадать с мнением редакции и не являются офертой или рекомендацией к покупке или продаже каких-либо активов

Изменения законодательных актов о налогообложении повлекло некоторое непонимание со стороны населения, ведь теперь размер налогов на недвижимость и землю напрямую зависит от размера кадастровой стоимости. Кадастровая цена определяется государством по приблизительным, а часто и устаревшим данным, без учета рыночной ситуации. После выхода нового закона в суды посыпались иски, направленные на уменьшение кадастровой стоимости, ведь при простейших подсчетах становится понятно, что налоги намного выше, чем могли бы быть при достоверном подсчете цены на имущество.

Калькулятор экономии

Выберите объект:

Земля Земли сельхозназначения Недвижимость

Кадастровая:

5 млн 200 млн 400 млн 600 млн 800 млн

Мы снизим кадастровую стоимость до:

45 млн. руб.

Ваша экономия по налогам за год:

0.81 млн. руб.

Заказать услугу

Наш специалист свяжемся с Вами в ближайшее
время и ответит на все вопросы

Как и кем проводится кадастровая оценка

Кадастровое оценивание проводится в заочной форме с использованием общих данных об объекте оценки. Изначально кадастровой оценкой занимался Росреестр, но теперь этим занимаются независимые оценочные компании, с которыми заключается контракт со стороны областной
администрации.

Уменьшить кадастровую стоимость

Помощь консультанта

Документация, отчеты и экспертное заключение

Непосредственные действия, работа

Дополнительные услуги:

Подача пакета документов для внесения изменений в Росреестр

Подача пакета документов в налоговую инспекцию для внесения изменений

Итого 300 000 руб.

Заказать

Оценка проходит по нескольким критериям:

Расположение (выгодность, удобство перемещений, удаленность от центральных частей населенного пункта);
Год постройки и выведения в эксплуатацию (в случае оценивания жилья);
Общая площадь оцениваемого имущества;
Категория участка земли;
Материал, из которого построено здание, являющееся объектом оценки;
Наличие обременений;
Размер средней заработной платы в регионе.

Многие пункты ускользаю от муниципальных оценщиков. Например, совершенно не рассматривается качество имущества, а оно может повлиять на снижение кадастровой стоимости также, как влияет на рыночную цену.

Рекомендуем к просмотру полезное видео про кадастровую стоимость. Посмотрите обязательно!

Необходимость снижения кадастровой стоимости

Статистика уже выдает печальные цифры – нагрузка по налогам на обычных обывателей выросла многократно, в некоторых случаях – в 10 раз. Как определить, что уменьшение кадастровой стоимости необходимо?

Вы подозреваете, что кадастровая цена намного завышена в отношении рыночной – рекомендуется обращение к юристам и оценщикам. В нашей рабочей практике распространена ситуация уменьшения кадастровой стоимости на землю, мы готовы помочь всем клиентам в этом вопросе, ведь это помогает намного уменьшить налоговые выплаты.
Уменьшение кадастровой стоимости участка бывает необходимо при внесении изменений в категорию имущества. Такая ситуация возникает при изменении категории земли с частной на промышленную. При этом кадастровая цена промышленного участка вырастает в несколько раз, невзирая на стоимость однотипной земли на рынке.
Если земля переходит из одной категории использования в другую – кадастровая цена автоматически изменяется. К примеру, земля, находившаяся на балансе сельского хозяйства, при перехождении в категорию земли, предназначенной для дачников, имеет повышенную кадастровую стоимость.
Юридическое оформление изменений способа использования земли тоже влечет за собой изменение кадастровой стоимости, опять же – часто в большую сторону.

Почти все операции с землей имеют последствие в виде увеличения кадастровой стоимости. В иных случаях она изначально завышена из-за неправильной оценки или устаревших данных о ценности земли. Уменьшить кадастровую стоимость участка помогут наши специалисты, часто имеющие дело с помощью населению и юридическим лицам в уменьшении налогов через кадастр.

Открыть инструкцию по изменению стоимости

С чего начать:

Обращение клиента, заполнение заявки на рассмотрение вопроса по изменению кадастровой стоимости (требуется кадастровый паспорт объекта или его кадастровый номер)
Проведение анализа целесообразности проведения работ по изменению кадастровой стоимости (выясняется возможный, примерный уровень занижения и соотносится со стоимостью наших услуг и земельного налога на данный участок)
Заключение договора на данную услугу (внесение аванса)
Составление отчета о стоимости земельного участка (на основании которого, будет проводится вся дальнейшая процедура снижения кадастровой стоимости)
Получение экстренной оценки и экспертного заключения о соответствии отчета нормам законодательства и действительности.
Сбор пакета документов и подача заявки на участие в комиссии по изменению кадастровой стоимости.
Участие в заседании комиссии.

Если решение:

Положительное

Отрицательное

При положительном решении комиссии:

a) Получение заключения комиссии
б) Подача пакета документов для внесения изменений в Росреестр
в) Подача пакета документов в налоговую инспекцию для внесения изменений

При положительном решении комиссии, но с условием корректировки отчета:

a) Корректировка отчета
б) Экспертная оценка нового отчета.
в) Подача повторной заявки на участие в комиссии.
г) Получение дополнительного заключения

По желанию:

При отрицательном решении комиссии:

a) Сбор и подача документов в судебную инстанцию.
б) Участие в судебном разбирательстве.
в) Получение положительного решения суда.

По желанию:
— Подача пакета документов для внесения изменений в Росреестр
— Подача пакета документов в налоговую инспекцию для внесения изменений

Стоимость работ.
1. Документация, отчеты и экспертное заключение = 150.000 руб.
2. Непосредственные действия, работа = 150.000 руб.

Дополнительные услуги:
— Подача пакета документов для внесения изменений в Росреестр
— Подача пакета документов в налоговую инспекцию для внесения изменений

Оспаривание кадастровой оценки – кто вправе

Уменьшить кадастровую стоимость земельного участка не может любой желающий, к этой процедуре допускаются лишь 2 вида лиц:

Собственник участка способен снизить цену, установленную законом, пользуясь судебным решением или результатами комиссии по переоценке. Основным аргументом в борьбе за уменьшение цены становится аргумент ущемления гражданских прав владельца – завышенные налоги бьют по его кошельку, снижая качество жизни.
После внесения корректив в ФЗ о ведении оценочной деятельности, арендатор получил право на уменьшение кадастровой стоимости земельного участка наряду с владельцем. Арендатор вправе обратиться к арбитражному суду или оценочной комиссией за установлением более адекватной кадастровой цены на землю.

Собственник или арендатор объекта, не являющийся юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем, не обязан обращаться в территориальную комиссию. В то же время, юридические лица не могут обратиться в суд без предварительного обращения к пересмотру на комиссии (при условии, что таковая имеется в регионе возникновения инцидента).

В чем разница между кадастром и рынком

Сравнительная статистика указывает на то, что кадастровая цена на землю и недвижимость ниже рыночной минимум на 15% по стране. Проблема в том, что при кадастровой оценке имущество рассматривается одинаково и цена зависит лишь от размера и местоположения, но не от качества.
В то же время рыночная цена во многом зависит и от того, где находится имущество, и от размера, и от состояния. Богом забытая коммунальная квартира не может иметь одинаковую цену с жильем в новом элитном доме – в условиях рынка это понятно. Именно недостаточное использование данных при государственной оценке приводит искам на изменение кадастровой стоимости.
К сожалению, даже низкая кадастровая цена, отличающаяся в меньшую сторону от рыночной вдвое, хоть и играет на руку владельцам жилья – в течение последующих 5 лет приведет к сильному росту налогов. Муниципальные службы постоянно работают над улучшением системы оценки, для приближения кадастровой цены максимально близко к рыночному эквиваленту.

Предварительная оценка БЕСПЛАТНО
(предложение ограничено по времени)

Итого *** руб.

Заказать

Как проводится уменьшение, как оспорить кадастровую стоимость

Существует 3 способа оспорить кадастровую стоимость:

Обращение к территориальной комиссии по изменению кадастровой стоимости. В данную организацию нужно обращаться с подготовленным отчетом от независимых экспертов. Эффект от этого способа наступит не только при выявлении несоответствия стоимости действительной и назначенной государством. Отделения территориальной комиссии расположены лишь в некоторых субъектах России, жителям населенных пунктов, которым не повезло с местом жительства, придется идти в суд.
Разбирательство в арбитражном суде, расположенном в одном регионе с землей/недвижимостью, вызвавшей оспаривание кадастровой цены. С точки зрения потери времени и правового отношения, арбитражный суд является самым гуманным и удобным методом, когда идет пересмотр кадастровой стоимости. Единственной препоной для данного разбирательствам, является доступность лишь индивидуальным предпринимателям. В ходе работы мы помогаем своим клиентам быстро оформить ИП и обратиться в суд на правах уже юридического лица, пользуясь соответствующими преимуществами.
Разбирательство в суде общей юрисдикции подходит физическим лицам, но проходит сложнее, чем в случае разбирательства в арбитражном суде.

В большинстве случаев проще обратиться в комиссию, на втором месте по удобству решения проблем с кадастровой оценкой – арбитраж. Каждый из способов оспаривания затратный как в материальном плане, так и по времени. Доказательство ошибочной оценки государством недвижимости – процедура сложная, без помощи квалифицированного специалиста обычный обыватель с ней вовсе не справится. С нашей компанией клиент может не опасаться за ход дела – мы всегда добьемся выигрыша для своего заказчика.

Стоит ли оспаривать кадастровую стоимость

Изменение кадастровой стоимости недвижимости уже стало головной болью многих граждан, но насколько выгодно оспаривать установленную государством цену? Оправданность хлопот и тяжб в отношении оценки имущества имеет место лишь в случаях действительно большой наценки.

Самыми простыми делами что бы провести оспаривание кадастровой стоимости являются те, в которых оценщиком была допущена ошибка в расчетах. Например, неправильное указание площади объекта. Если же ошибок нет, снижение кадастровой стоимости на небольшие суммы не всегда оправданно, по нескольким причинам:

Оспаривание кадастровой стоимости невозможно без проведения переоценки объекта.
Помимо услуг оценщика придется обращаться в юридические компании для консультаций и составления иска – это наш заработок, но в случае малой выгоды для клиента, мы предпочитаем предостеречь его от неоправданной траты.
Потребуется оценка организации, проводившей исследование и выявившей ошибочную стоимость – это также весьма затратно.

Помимо денежных трат, оспаривание кадастровой стоимости имущества отнимает время, и немало. В зависимости от региона проживания, оспаривание кадастровой цены может достигать до 10 тыс. руб. стоимости. Если разница между кадастром и рынком меньше – нет резона менять что-либо.
Конечно, если проводить доскональные расчеты, можно определить, что через какой-то временной период сниженная стоимость объекта принесет свои плоды, окупятся затраты на разбирательства и услуги специалистов, и если клиент готов ждать получения выгоды от процедуры – мы пойдем на встречу.

Наши сотрудники помогают клиенту собрать и подать нужный пакет документов в территориальную комиссию, после чего остается лишь дождаться решения этого органа.

Получение документов на недвижимость, снижение налогообложения и исправление записей в Росреестре, на этом наше сотрудничество заканчивается.

Помимо заявления на пересмотр записи о цене недвижимости, потребуется предоставить комиссии следующие документы:

Комиссия рассматривает поданные документы в течение 30 рабочих дней. Если пересмотр кадастровой стоимости через комиссию не представляется возможным – необходимо переходить к судебному разбирательству.

Наши услуги по снижению кадастровой цены через суд

Этот способ более трудоемкий, но мы готовы на любые усилия в помощи своим клиентам и восстановлении справедливости.

Как и в предыдущем случае, сначала проводится независимая оценка объекта спора. По результатам оценки составляется прогноз на успешность оспаривания, целесообразность этой процедуры, и т.д.
Обжалование кадастровой оценки в суде по месту расположения объекта. Мы поможем собрать нужный пакет документов, выбрать стратегию поведения в судебном органе и проверить правильность оформления судебного решения.

, расчётом занимаются бюджетные учреждения, получившие на это полномочия от государства .

Кадастровая палата выполняет роль органа, фиксирующего данные – в этом случае она может лишь вписать то, что уже определено. Информация передаётся в эту организацию после её полной проверки Росреестром и её утверждения.

СПРАВКА. Сам процесс формирования цен всё-таки под вопросом. Нередко в обзорах и статьях юристов можно встретить прозрачные намёки на то, что государство намеренно ставит довольно высокую цену на всю недвижимость страны, чтобы брать более высокий налог с граждан.

Даже если это правда, то здесь собственники бессильны – такова система расчёта, с которой спорить бесполезно.

Но как получается, что кадастровая цена квартиры порой так сильно отличается от реальной, если намеренно её не могут завысить ни палаты, ни оценщики? Это происходит из-за очень обобщённой системы вычисления, которая не учитывает многих параметров .

Ведь из чего строится реальная цена? Две совершенно одинаковых квартиры в одном дворе могут иметь совершенно разный ремонт и состояние, и их стоимость будет различаться в несколько сотен тысяч, а возможно и более.

Тем временем будет усреднённой: плохое жильё «подорожает», согласно , а хорошее – подешевеет.

Поэтому нет вины кадастровой палаты в том, что стоимость определённой недвижимости в кадастре получилась существенно ниже рыночной. Но это создаёт проблему собственнику, особенно в случае продажи объекта менее чем через 5 лет после приобретения.

Когда приходится отчислять государству более 10 % от цены проданной недвижимости, хочется уменьшить эту сумму хотя бы немного.

Что делать, если она слишком высока?

Есть множество руководств о том, как снизить этот параметр, но собственнику не всегда нужно это делать.

Всё зависит от того, какие преследуются цели:

Желание добиться снижения ежегодного имущественного налога . Для начала стоит подсчитать реальную экономию от уменьшения кадастровой стоимости, и лишь после этого делать вывод, стоит ли этим заниматься.
С 2016 года взимается 0,1 % от цены. Поэтому данная причина может быть существенной лишь для тех, у кого недвижимость действительно дорогая. Например, коммерческие площади, торговые центры и так далее.
Желание уменьшить налог при продаже . И вновь нужно посчитать, сколько удастся сэкономить, вычислив нынешний вариант платежа и потенциальный.

Если разница действительно большая и её стоит изменить, нужно обращаться в кадастровую палату с заявлением. Далее действовать по ситуации: либо её поменяют и никаких лишних действий предпринимать не придётся, либо нужно будет обращаться в суд.

Это не означает, что собственник судится с кадастровой палатой: просто изменения считаются слишком важными, чтобы предоставить возможность сотрудникам самим решать, можно или нельзя в конкретном случае поменять цену в ГКН.

Способы снижения

Сделать кадастровую цену меньше можно:

Через .
Через .

При этом основания для такого запроса может быть всего лишь два:

Допущенные инженером ошибки и неточности, которые и привели к неправильной цене.
Существенное различие между рыночными расценками и теми, которые указаны в .

Как уменьшить цену объекта?

Если причиной несоответствия цены являются ошибки , особенно технические (опечатки), которые очевидны и их можно исправить буквально «вручную», то вопрос может решиться быстро и без суда.

Если же проблема в том, что усреднённая стоимость соседствующих объектов привела к такому результату, так быстро всё поменять не получится. Придётся обращаться в суд.

Заранее нужно подготовить:

Свидетельство о праве собственности на объект.
Документы, подтверждающие личность владельца.
Доказательства ошибочности данных или высокой разницы с рыночной ценой.

Пакет документов подаётся в кадастровую палату, а проверку вновь осуществляют эксперты со стороны. Вся процедура может занимать от недели до месяца. Собственнику в этот период остаётся только ждать результата.

СПРАВКА. В законодательстве чётко прописан срок на исправления – 3 месяца. Поэтому и в суде могут отказать. Но попробовать обязательно надо: поскольку судьи прекрасно понимают ситуацию, нередко такие дела решаются в пользу граждан.

Как уменьшить кадастровую стоимость недвижимости рассказано и в данном видео:

Возможные проблемы

Некоторая проблема состоит в том, что вышеупомянутый Федеральный закон № 237 не указывает признаков определения «значительных отличий» в стоимости. Какой должна быть разница? 10 %? 20 %? Это неизвестно, поскольку не указано.

Многое зависит от мнения тех, кто будет рассматривать вопрос, но подать заявление всё равно нужно.

В остальном проблем нет. Единственное, что нужно собственнику – быть настойчивым и собрать необходимые документы. После этого можно доказать, что цена не соответствует рыночной, и изменить её, снизив, таким образом, налог на недвижимость и её продажу.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .

03.01.18 18 870 1

Зачем оспаривать кадастровую стоимость участка

Если у вас земля в собственности, вы обязаны платить земельный налог.

Роман Виноградов

Размер налога зависит от кадастровой стоимости земли: чем она выше, тем выше налог. Иногда кадастровая стоимость слишком высокая. Вот как ее снизить.

Общий план действий:

Понять, что стоимость действительно завышена. Посчитать, есть ли экономический смысл ее оспаривать. А то, может, и нет смысла.
Заказать независимый отчет оценщиков, провести экспертизу. Это будет основанием, чтобы пересмотреть кадастровую стоимость.
Собрать документы: справки о кадастровой стоимости, заключения оценщиков, экспертизу, правоустанавливающие документы. Написать заявление. Подать это все в комиссию или в суд.

В этой статье: как оспорить кадастровую стоимость через комиссию и суд, сколько это будет стоить и когда в это лучше не лезть.

Оспорить стоимость можно по-разному

Кадастровую стоимость земли можно уменьшить разными способами. Например, изменив вид разрешенного использования участка или написав замечания к проекту отчета государственной кадастровой оценки еще до того, как кадастровая стоимость будет утверждена.

Даже через комиссию и суд стоимость участка можно оспорить двумя способами:

Доказать недостоверность сведений о земельном участке, использованных при определении его кадастровой стоимости.
Установить в отношении объекта недвижимости его рыночную стоимость на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В этой статье - как снизить кадастровую стоимость, установив ее в размере рыночной.

Чтобы уменьшить стоимость земли другими способами, лучше обратиться к юристу. Есть много нюансов, которые нужно знать, чтобы не потратить деньги и не нарваться на штрафы. Например, если выбрать неподходящий вид разрешенного использования земли, собственника могут привлечь к административной ответственности за нецелевое использование участка.

Что такое кадастровая стоимость

У домов, земельных участков и любой недвижимости есть цена. Она бывает рыночной и кадастровой. Рыночная стоимость определяется продавцом и покупателем при покупке и продаже недвижимости. Кадастровая - государством по результатам оценки.

Допустим, вы решили купить земельный участок на Алтае. Присмотрели место и связались с продавцом. Он назвал вам цену - 4000 рублей за квадратный метр. Вы поторговались и в итоге купили участок по цене 2700 рублей за квадратный метр. Это рыночная цена - вы о ней договорились.

Иная ситуация с кадастровой стоимостью. Допустим, вы арендуете землю у государства. На этой земле вы открыли гостиницу. Выкупить землю в собственность в таком случае можно будет только по кадастровой стоимости. Поторговаться не получится.

В теории кадастровая стоимость должна быть равна рыночной, но на практике рыночная и кадастровая стоимость могут отличаться как в большую, так и в меньшую сторону - даже в несколько раз.

Почему кадастровая стоимость бывает выше рыночной

На размер кадастровой стоимости влияют характеристики участка: площадь, категория земли и вид разрешенного использования, наличие построек и так далее.

Государство эти параметры не учитывает и оценивает землю массовым методом - то есть оценщик не проводит осмотр участка, не знает, что расположено на нем и для каких целей используется. В итоге кадастровая стоимость земли под складом в Новосибирске может оказаться выше кадастровой стоимости земли под санаторием в Сочи.

Как узнать кадастровую стоимость своего участка

Во всех случаях вам нужна будет информация для оспаривания кадастровой стоимости: площадь и назначение участка, размер кадастровой стоимости и дата, по состоянию на которую она установлена.

В справочнике Росреестра вводим данные объекта недвижимости:

Получаем подробное описание категории земель, разрешения на использование, площади и так далее:

На публичной кадастровой карте можно найти участок вручную:

Еще можно получить сведения из Росреестра по кадастровому номеру через сервис «Получение сведений из Фонда данных государственной кадастровой оценки». Он покажет кадастровую стоимость и отчет государственной кадастровой оценки. Если кадастровая стоимость уже оспаривалась, это тоже будет указано:

Как понять, что цена завышена

Посмотрите объявления о продаже похожей по параметрам земли в этом же районе. Если цена соседних участков в среднем ниже установленной кадастровой стоимости, похоже, она завышена.

Еще понять, что кадастровая стоимость земли возросла, можно по уведомлениям из налоговой - если за последние два-три года налог на землю увеличился в несколько раз.

Есть ли смысл оспаривать

Для начала нужно посчитать, насколько снижение кадастровой стоимости для вас выгодно: нужно сравнить налог, который вы платите сейчас, с налогом, который могут установить после пересмотра. Сравните разницу с расходами на проведение переоценки. Если окажется, что на пересмотр вы потратите больше, чем сэкономите на налогах, - это повод не дергаться и оставить все как есть. Вот как удостовериться.

Рассчитать текущий земельный налог. Для этого нужно кадастровую стоимость умножить на ставку налога. Ставку налога берем согласно разрешенному использованию участка. Размер ставки и документ, которым она установлена в вашем регионе, можно узнать на сайте налоговой.

Например, в Барнауле для участков под административные здания решением Барнаульской городской думы установлена ставка 1,5%.

Рассчитаем налог для земельного участка, предназначенного для размещения административных зданий. Площадь - 1500 м². Кадастровая стоимость - 8 350 500 рублей. Ставка налога: 1,5%.

8 350 500 Р / 100 × 1,5 = 125 258 Р - это сумма налога за год при нынешней кадастровой стоимости.

Прикинуть рыночную стоимость. Задача - представить, сколько может стоить участок после пересмотра, то есть если кадастровую стоимость сравняют с рыночной. Для этого нужно прикинуть рыночную цену и из нее уже посчитать налог.

Поищите участки с таким же видом разрешенного использования, как у вас. Их можно искать на официальном сайте для размещения информации о проведении торгов - torgi.gov.ru . Иногда такие участки можно найти и на «Авито». Лучше, чтобы застройка участка была аналогичной - если у вас пустой участок, аналог стоит искать незастроенный. Среди аналогичных участков посчитайте среднюю цену за квадратный метр, разделив стоимость участка на площадь.

Допустим, вы нашли 4 участка, средняя цена продажи за квадратный метр - 2100 рублей. Можно переходить к следующему этапу.

Для участка площадью 1500 м² кадастровая стоимость при цене 2100 рублей за квадратный метр будет равна 3 150 000 рублей. А налог с этой суммы составит 47 250 рублей за год.

Было: 125 000 Р

Стало: 47 000 Р

Экономия: 78 000 Р в год, 390 000 Р за 5 лет

Расходы на пересмотр: около 100 000 Р

За какой срок уменьшится налог

Платить налог по сниженной кадастровой стоимости можно будет начиная с года, в котором подано заявление об оспаривании, и до новой кадастровой оценки, если не изменятся параметры участка.

Предположим, что у вас в собственности как у физлица с 2015 года есть участок. В 2016 году вы уже заплатили налог за 2015 год. Заплатить налог за 2016 год вы обязаны до 1 декабря 2017 года.

Если заявление об оспаривании кадастровой стоимости вы подали в конце декабря 2016 года, а решение о ее снижении получили в феврале 2017 года, то налог за 2016 год вы заплатите по новой стоимости. За 2015 год налог пересмотреть нельзя.

Другая ситуация будет с собственностью юридического лица. Организации обязаны самостоятельно исчислять земельный налог и каждый квартал вносить авансовые платежи.

Если компания к концу года уже оплатила большую часть налога, а потом получила решение о снижении кадастровой стоимости - нужно подавать заявление в налоговую о возврате переплаты или зачете налога на будущие платежи. Возможно, придется судиться: налоговая не всегда удовлетворяет такие заявления.

Как часто придется оспаривать кадастровую стоимость? Государство обязано проводить переоценку кадастровой стоимости не реже одного раза в 5 лет, но есть ограничения. В Москве и Санкт-Петербурге - не чаще одного раза в два года, в других городах и регионах - не чаще раза в три года.

Куда обратиться, чтобы оспорить кадастровую стоимость

Размер кадастровой стоимости юридические лица и граждане могут оспорить в суде и в комиссии при Росреестре.

Чтобы понять, кому и куда подавать заявления, стоит разобраться с требованиями закона.

В январе 2017 года вступил в силу ФЗ № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» , который действует в отношении кадастровой стоимости, установленной после 1 января 2017 года. Если стоимость земли определена после этой даты, предварительное обращение в комиссию необязательно.

Физические лица вправе обратиться с заявлением сразу в суд. Но до суда можно обратиться и в комиссию. Если комиссия откажет в удовлетворении заявления, ее решение можно обжаловать в суде.

Если земля в аренде. С заявлением об оспаривании кадастровой стоимости вправе обратиться и арендатор участка, если размер арендной платы рассчитывается от кадастровой стоимости. В таком случае процедура будет такой же, а результатом станет снижение арендной платы.

Отчет об оценке

Чтобы оспорить кадастровую стоимость, потребуется отчет о независимой оценке стоимости земли. Он делается в бумажном виде и в форме электронного документа. Электронный документ должен быть подписан электронной подписью. Такие отчеты делают профессиональные оценщики, состоящие в саморегулируемых организациях оценщиков и застраховавшие ответственность.

Чтобы выбрать хорошего оценщика, посмотрите на сайте Росреестра результаты рассмотрения прошедших заседаний комиссии по вашему региону. Из текстов решений станет понятно, какие оценщики составляют отчеты без ошибок, - к ним можно обратиться.

Цена отчета в разных компаниях - от 10 до 50 тысяч рублей. Все зависит от опыта оценщика и объема работы, который предстоит проделать.

30 000 Р

средняя стоимость отчета об оценке

Обычно отчет готовят за 5-7 дней.

Совет. Не экономьте на отчете об оценке. От правильности его составления будет зависеть результат рассмотрения спора.

Что проверить в отчете. Проверяйте дату, по состоянию на которую оценщик определил рыночную стоимость, - она должна быть такой же, как дата определения кадастровой стоимости. Если рыночная стоимость будет оценена по состоянию на ненадлежащую дату, комиссия и суд откажут в удовлетворении заявления.

Например, если кадастровая стоимость участка установлена по состоянию на 1 января 2015 года, рыночная стоимость должна определяться на эту дату.

Проверьте характеристики участка и данные собственника: адрес, площадь, кадастровый номер участка и свои паспортные данные. Если в этих частях будут опечатки, все придется делать заново.

Экспертиза отчета в саморегулируемой организации

Экспертное заключение на отчет об оценке потребуется, если вы обращаетесь с заявлением в комиссию, а в результате оценки рыночная стоимость отличается от кадастровой больше чем на 30%. Если обращаться сразу в суд, экспертиза отчета в СРО не нужна.

Экспертиза отчета стоит 15-35 тысяч рублей. Заключение эксперта на отчет будет готово через 7-10 дней.

Справка о кадастровой стоимости

Полное название справки - «Выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости». Ее можно заказать в любом отделении Росреестра, в МФЦ либо на сайте Росреестра.

Если заказываете выписку на сайте, обязательно укажите, что желаете получить ее в виде бумажного документа в территориальном отделе.

Справку выдадут не позднее 5 дней с момента запроса. Это бесплатно.

Выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости выглядит так:

Документы на землю

Подготовьте правоустанавливающие или правоудостоверяющие документы на земельный участок. Для собственника - свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН . Для арендатора - договор аренды.

Но федеральный закон об оценочной деятельности такое требование до сих пор содержит.

Для обращения в суд копию заверять не нужно.

Заявления

Когда соберете документы, готовьте заявление. Оно должно быть о том, что нынешняя кадастровая стоимость участка неверная, ее нужно изменить. Без вашего заявления ни у одного ведомства нет повода пересматривать стоимость участка.

В комиссию подается заявление о пересмотре кадастровой стоимости. Оно составляется в свободной форме на имя председателя комиссии.

Составить заявление в комиссию у юриста стоит от 500 до 1500 рублей . Но его можно составить самостоятельно - это не сложно. Комиссия рассмотрит заявление за месяц.

В суд нужно подавать административное исковое заявление. Оно составляется по правилам кодекса административного судопроизводства. Эту работу лучше доверить юристу.

При подаче административного иска нужно оплатить госпошлину - 300 рублей для граждан, 2000 рублей для организаций. Составить административное исковое заявление у юриста - от 3000 до 7000 рублей .

Срок рассмотрения. Административное дело об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рассматривается судом за два месяца. Этот срок может быть больше, например, если по делу назначат судебную экспертизу.

Решение суда вступит в силу через месяц после принятия решения в окончательной форме.

Запомнить

Оспаривать кадастровую стоимость не всегда выгодно. Нужно считать.
Не экономьте на оценщике: с хорошим отчетом больше шансов на успех.
Успейте подать заявление: кадастровую стоимость можно оспорить в течение 5 лет с даты оценки.
Требуйте пересчитать налог за год, в котором подаете заявление об оспаривании кадастровой стоимости.

О способах вычисления и пересмотре кадастровой стоимости

Данная стать расскажет о том как оспорить кадастровую стоимость квартиры, участка, земли, коммерческой недвижимости, и других объектов, подлежащих постановке на кадастровый учет РФ. Проверить данный факт можно с помощью поиска объектам недвижимости на кадастровой карте Москва и всей России.
К кадастровой стоимости относят цену за недвижимый объект, описание которого имеется в государственном кадастре недвижимости.
Расчетом данной стоимости занимаются оценщики со стороны. Эта процедура регламентируется с помощью Федерального закона от 29-го июля 1998-го года №135-ФЗ (Закона, регулирующего оценочную деятельность).

Решение о том, что необходимо провести государственную кадастровую оценку, принимается местными органами власти субъектов РФ или же органами МСУ. Они же осуществляют выбор специалиста и подписывают с ним соглашение. Исходя из положений вышеупомянутого закона, процесс переоценки осуществляется минимум один раз в пять лет (в любом регионе) и максимум раз в три года (в случае с Москвой, Санкт-Петербургом действует иная норма проведения процесса – не чаще, чем один раз за 2 года).

Для проведения государственной кадастровой оценки, ФГБУ «ФКП Россреестра» осуществляет формирование списка оцениваемых объектов недвижимости в данной местности. Соответствующий запрос на эту процедуру должен направить орган, решившийся провести кадастровую оценку. Кадастровую стоимость вычисляют оценщики со стороны, избираемые по итогам конкурса властями субъектов РФ.

Российское законодательство позволяет оценщикам в самостоятельном порядке определять метод, с помощью которого будет рассчитана кадастровая стоимость недвижимых объектов. После окончания процесса оценки, происходит ее утверждение местными властями и передача в Росреестр (который вводит все полученные факты в ГКН).

Выделяют следующие варианты, благодаря которым может быть получена информация о кадастровой стоимости объекта недвижимости:

С помощью портала Росреестра и сервиса, дающего возможность получить информацию из ГКН

Такой вариант возможен при заказе соответствующей выписки. В данной ситуации есть вариант воспользоваться специализированным сервисом на вышеобозначенном портале. Заходите на главную страницу, делаете переход в раздел, посвященный физическим либо юридическим лицам. Нажимаете на кнопку выдачи информации из ГКН, заполняете образец и формируете заявку. Те пункты, на которых есть восклицательный знак, должны быть заполнены. Далее убеждаетесь, что заявку приняли, запоминаете ее номер (он позволит следить за Вашей заявкой). Информация из ГКН будет получена в течение 5 рабочих дней с того момента, как были приняты документы.

С помощью портала Росреестра и сервиса, посвященного публичной кадастровой карте.

В данной карте находится информация ГКН. Для поиска конкретного объекта можно применить кадастровый номер и поисковый запрос. Про любой объект, отраженный на портале, имеются стандартные характеристики. Такие сведения обладают справочным характером и не обладают юридической законной силой.

Благодаря порталу Росреестра и сервису, предоставляющему справочные материалы по объектам недвижимого типа в режиме онлайн.

Чтобы найти справочный материал по конкретному объекту недвижимого типа в режиме онлайн, можно зайти на специализированный портал. Его расположение – раздел, посвященный электронным работам и услугам. Кадастровый номер либо адрес необходимого объекта даст Вам возможность получить справочный материал об объекте недвижимого типа.

С помощью портала Росреестра и сервиса, дающего возможность узнать справочный материал из фонда справочных материалов государственной кадастровой оценки.

Данный портал даст возможность узнать итоги такой оценки, проведенной региональными органами власти РФ. Заходите в раздел, посвященный физлицам либо юрлицам, выбираете «выдача информации». После вводите кадастровый номер нужного объекта в поисковике и нажимаете соответствующую кнопку. Получаете ссылку на весь интересующий Вас материал (либо, если такие сведения отсутствуют – появляется надпись, что их нет). Сведения выдаются сервисом на безвозмездной основе в режиме онлайн.

Также можно лично посетить офис Федеральной кадастровой палаты Росреестра либо МФЦ.

Если все вышеперечисленные способы для Вас по определенным обстоятельствам не актуальны, тогда можно запросить кадастровую справку о стоимости из ГКН. Посещаете офис либо городское МФЦ (возможно также направление запроса почтовым отправлением). Если у ГКН есть справочный материал о нужном Вам объекте, требуемую справку Вы получите бесплатно (срок выдачи – одна неделя). Подавая запрос, обязательно укажите, каким образом готовы забрать материал: лично либо с помощью почты.

Налоговый расчет на имущество физлиц возможен благодаря специализированному сервису на сайте ФНС России.

Каким образом можно изменить итоги вычисления кадастровой стоимости?

Исходя из положений Закона об оценке, итоги вычисления кадастровой стоимости могут быть пересмотрены в судебной инстанции и специальной комиссии, занимающейся рассмотрением таких дел.

Пересматривать вычисления кадастровой стоимости могут следующие лица:

Физические лица – если результаты вычисления кадастровой стоимости влияют на их права и обязанности;
Юридические лица – аналогично физлицам.
Органы госвласти, органы МСУ – если речь идет о недвижимых объектах, владельцами которых выступает государство либо муниципалитет.

Для осуществления данного процесса в судебной инстанции используется специальный порядок рассмотрения аналогичных споров.

Если итоги вычисления кадастровой стоимости желают пересмотреть в суде физические лица, им не нужно обязательно составлять предварительный запрос в комиссию. С юрлицами и органами госвласти все немного сложнее – они имеют право пересмотреть итоги проведения данного процесса в судебной инстанции лишь в той ситуации, когда комиссия отклонила заявление о таком пересмотре (если оно при этом было оформлено надлежащим образом), либо же если комиссия не рассмотрела заявление в обозначенные законодательными актами сроки.

Процесс регулируется ст. 24.18 Закона об оценке. Также данный процесс регулирует приказ российского Минэкономразвития от 4-го марта 2012-го года №263.

Подать заявление в комиссию можно с того дня, как в ГКН были внесены итоги вычисления кадастровой стоимости и до того дня, когда в ГКН были внесены итоги вычисления кадастровой стоимости, определенные при проведении стандартной государственной кадастровой оценки.

Обстоятельства, на основании которых комиссия имеет право на пересмотр итогов определения кадастровой цены:

Ложный справочный материал об объекте недвижимого типа, который был применен при расчете его кадастровой цены.
Если в отношении объекта недвижимого типа провели установку его цены на рынке – на день, по состоянию на который установили его кадастровую цену.

Для пересмотра итогов расчета кадастровой стоимости в комиссии, заявителем обязательно должно быть подано обращение.

Как по первому, так и по второму обстоятельству заявление в комиссию могут направить как лица физического, так и лица юридического типа – если по итогам вычисления кадастровой цены произошло нарушение прав и обязанностей этих лиц. Аналогичное право имеют и органы госвласти, МСУ.

Чтобы выявить обстоятельства для пересмотра итогов вычисления кадастровой стоимости объекта недвижимого типа, заявитель имеет право на составление обращения к заказчику услуг по вычислению кадастровой стоимости. Есть вариант и с обращением в орган, занимающийся вопросами данного типа – если цена вычислена путем проведения кадастрового учета недвижимого объекта.

В течение одной недели с того дня, как поступил указанный запрос, заказчик работ и орган, занимающийся данными вопросами, должны предоставить заявителю необходимую информацию. Нарушать обозначенные временные сроки категорически нельзя (исходя из положений законодательства Российской Федерации).

Должно быть подано как само заявление, так и следующие типы документов:

Кадастровая справка о кадастровой цене (можно заказать онлайн как и выписку из ЕГРП) объекта недвижимого типа. В ней должен находиться справочный материал об оспариваемых итогах вычисления кадастровой стоимости.
Копия правоопределяющего документа на недвижимый объект – в случае подачи заявления лицом, имеющим право на недвижимый объект. Ее должен заверить нотариус.
Документы, доказывающие ложную направленность информации об объекте недвижимого типа, примененные при вычислении его кадастровой цены (если основанием подачи заявления выступает именно это обстоятельство).
Отчет об оценке оценочного объекта. Он должен быть как на бумаге, так и в электронном формате – если заявление подается в силу причины определения в отношении объекта недвижимого типа его рыночной цены.

Если обозначенных документов нет – рассмотрением заявления никто заниматься не будет.

Также возможно приложение документации иного типа.

Комиссия должна рассмотреть поступившее заявление за 30 дней со дня его поступления.

В течение одной недели со дня поступления заявления комиссия осуществляет направление уведомления о том, что это заявление будет рассмотрено с обозначением дня его изучения в орган МСУ, на территории которого находится недвижимый объект, итоги вычисления кадастровой стоимости которого намерены оспорить. Также подобное уведомление получает лицо, имеющее право на данный недвижимый объект.

Если заявление подали из-за неправильного справочного материала о недвижимом объекте, который был использован при вычислении его кадастровой цены, по итогам изучения этого заявления комиссия может остановиться на следующих решениях:

Она может отклонить заявление, если использовалась достоверная информация.
Она имеет право пересмотреть итоги вычисления кадастровой стоимости – если применяли недостоверный справочный материал об объекте недвижимого типа.

Если же заявление подали из-за второго обстоятельства, то комиссия решает определить кадастровую цену объекта недвижимого типа, исходя из размера его рыночной цены. Комиссия также имеет право просто отклонить заявление и не изучать его далее.

Комиссия работает на законных основаниях, если на заседании находятся более половины ее участников. Голоса отдают открыто. Участники комиссии не могут проигнорировать голосование – они должны быть либо «за», либо «против». Если свыше половины пришедших на заседание участников комиссии отдали свои голоса «за» какое-то решение, оно будет принято комиссией.

В течение одной рабочей недели с момента принятия по итогам изучения заявления конкретного решения комиссия направляет специализированное уведомление лицу – владельцу объекта недвижимого типа, итоги вычисления кадастровой цены которого оспаривались. Аналогичное управление направляется в орган МСУ, на территории которого находится недвижимый объект.

Комиссионные решения можно оспорить в судебной инстанции.

Если пересматриваются итоги вычисления кадастровой цены в судебной инстанции, комиссионное решение не считается предметом изучения при изучении требований заявителя.

Если комиссия решила пересмотреть итоги вычисления кадастровой цены, то за одну рабочую неделю ею должна быть направлена копия данного решения в соответствующий орган.

Если комиссия приняла решение пересмотреть итоги вычисления кадастровой цены по причине вычисления в отношении объекта недвижимого типа его рыночной цены, то ею также должны быть направлены следующие документы:

Отчет, оценивающий рыночную цену. Он должен быть в электронном формате.
Справочный материал о кадастровой цене – в орган кадастрового учета.

Исходя из положений ст.403 НК РФ, если кадастровая цена на объект изменена судебным либо комиссионным решением, вся необходимая информация учитывается при исчислении налоговой базы – но только после того, как кадастровая цена будет внесена в ГКН.